Blog

Обустроенный быт элитных коттеджных поселков может быть разрушен существующим в этой сфере законодательным вакуумом и смешением разноплановых форм управления коммунальным хозяйством.

К такому опасению мы пришли на собственном опыте, обслуживая коттеджный поселок «Европейский», организованный с участием нашей группы компаний.

Сразу скажу, что в чисто девелоперском плане все выглядит вполне успешно: по состоянию на февраль 2015 года продано почти 200 участков, порядка 60 домов находятся в стадии активного строительства, некоторые уже заселены, есть уверенность, что оставшиеся участки найдут своих благодарных хозяев в течение этого года. Создается и действует новая инженерная инфраструктура — газовые и электрические сети, тепло-, водоснабжение и водоотведение. Все внутрипоселковые дороги к этому времени выполнены в щебеночном покрытии, асфальтирование будет завершено к осени. Строится охранный забор, начали благоустраивать пляж и прилегающую территорию. Уже сейчас поселок смотрится вполне обжитым местом. Подтверждением благополучного и вполне управляемого развития проекта служит тот факт, что мой дом (он же и офис) находится в «Европейском». Мы постоянно встречаемся с жильцами, творчески и заинтересованно участвуем в обустройстве поселка и жизни его сообщества.

Но уже на стадии организации пришлось столкнуться с системной проблемой, которая, будучи нерешенной, порождает и, уверен, будет порождать ощутимые трудности для девелоперов и управляющих компаний, занятых строительством и обслуживанием коттеджных поселков.

Проявление проблемы носит сугубо конкретное и на первый взгляд вполне банальное выражение — саботаж коммунальных платежей со стороны нескольких жильцов поселка. Отказ платить мотивируется по-разному: от «Мы здесь пока не живем» до простого и безыскусного: «Дорого, это столько не стоит» или «Мы вас не выбирали», и здесь же: «Плату за услуги должны определять жильцы», «Управляющая компания не вправе получать прибыль», «Платить будем после того, как отчитаетесь на собрании». Или человек полтора года платил, а потом перестал, из-за того что стал продавать дом и не связывает свою судьбу с этим местом. И прочее, прочее. Само это разноголосие, обнаруживая широкий спектр причин уклонения от оплаты по заключенным коммунальным договорам, позволяет высказать обоснованное предположение: некоторые из неплательщиков дезориентированы законом, а точнее его отсутствием, другие же корыстно пользуются ситуацией, где нет четких границ построения коммунальных правоотношений. Как правило, камнем преткновения служит величина оплаты, а точнее, способ ее установления. Речь идет не о тарифах на коммунальные ресурсы — газ, воду, электроэнергию, — а именно об оплате деятельности управляющей компании. Размеры такой оплаты установлены в договорах, заключенных между управляющей компанией и собственниками участков.

Администрация управляющей компании упреки в дороговизне принять не готова и считает их необоснованными и беспочвенными отговорками. Цены, которые мы установили за коммунальное обслуживание, даже ниже среднерыночных — 500 рублей с сотки. За охрану, за уборку улиц и благоустройство территории, за обслуживание общепоселковых и внутридомовых коммуникаций. С участка в 10 соток получается около 6 тысяч рублей в месяц (поскольку еще 17% идет на обслуживание общей долевой собственности). Цена не обременительная. Студентка, снимающая угол в Новосибирске, в месяц платит примерно те же самые 5–7 тысяч рублей. А собственник элитного коттеджа отказывается платить. Ссылка на уже заключенный договор не помогает.

Договор вообще в этой сфере не воспринимается как средство правового регулирования. Неплатежи в коттеджных поселках в адрес управляющих компаний стали заметным и в какой-то степени типическим явлением. Для того чтобы понять эту правовую аномалию, которую можно условно назвать «недееспособностью договора», попытаемся выявить комплекс юридических норм, регулирующих деятельность управляющих компаний и заключение ими договоров, предусматривающих оплату коммунальных услуг.

Получилось так, что под расхожим термином «управляющая компания» произошло объединение качественно различающихся, разноплановых организаций, действующих в управлении различными объектами и на разных стадиях их становления и развития: одни из этих компаний призываются к управлению коммунальной сферы жильцами давно построенного многоквартирного дома; в других же случаях управляющая компания организуется раньше возникновения объекта и появления в нем жильцов, начиная обслуживать коммунальную сферу и готовить объект к заселению. Такая последовательность зачастую складывается именно в коттеджном поселке: управляющая компания возникает первой, фактически на этапе пустой земли. Здесь, по сути, некому сделать выбор о форме управления — организовать ТСЖ или пригласить управляющую компанию. Никакого общего собрания жильцов на начальном этапе быть не может. С кем совещаться — с белками и сороками? Выбор делает логика строительства: кто-то должен брать на себя всю тяжесть первых шагов инфраструктурного наполнения и обслуживания. Управляющую компанию в этих случаях приглашает застройщик или собственник территории, на которой организуется поселок. Поэтому все тяготы — инвестиционные, организационные, идеологические — берем на себя мы. Делаем генплан поселка (привлекая архитекторов, разумеется). И проектируем все коммунальные сети. Потом начинается продажа участков. Параллельно идет обустройство инфраструктуры. Управляющая компания делает это за свои деньги, и субсидиарно, привлекая платежи тех, кто уже начинает покупать участки.

Но дело в том, что подобный способ появления управляющих компаний не предусмотрен законом, как вообще не предусмотрено правовой формы коттеджного поселка. Градостроительное явление налицо, а вот свой собственный правовой статус у этого явления отсутствует. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). По какой-то странной логике похожими на коттеджные поселки принято считать многоквартирные дома.

Что же составляет существо жилищного законодательства, знание которого (существа!) позволит определить границы применения аналогии жилищного закона для многоквартирных домов и распространения его на сферу деятельности как самого коттеджного поселка, так и управляющей компании, правовой статус которой также нигде специально не определен в законодательстве? Самой яркой особенностью новых жилищных отношений в многоквартирных домах явилось то, что они формировались на постприватизационной основе, т. е. после перехода жилищного фонда в собственность граждан. Законодатель вынужден был учитывать, что возникшее в результате приватизации бремя собственности на жилищные фонды по своей экономической конструкции стало совершенно несоразмерным экономическому потенциалу абсолютного большинства граждан-жильцов, доход которых носит зарплатный характер. Жильцы, являющиеся по своему экономическому статусу работниками, а многие и бывшими работниками, а ныне пенсионерами, в результате приватизации в одночасье проснулись обладателями основных фондов, стоимость которых оказалась несопоставимой с их возможностями по обслуживанию этой собственности. Здесь воочию обнаружился разрыв между экономическим и декларативно-юридическим содержанием собственности: человека без особого труда можно объявить собственником, но хватит ли у него сил стать им? Мало того что жильцы сами должны ремонтировать свои многоэтажные дома (чего стоит проблема формирования фондов на капитальный ремонт!), им необходимо постоянно изыскивать деньги на текущее содержание дома. Государство, оставив жилищно-коммунальное хозяйство страны на попечение самих граждан, ставших в большинстве своем собственниками жилищного фонда, в качестве прощального жеста попыталось ограничить доступ в коммунальное хозяйство полномасштабных капиталистических отношений, создав социально ориентированное законодательство, формирующее в жилищно-коммунальном хозяйстве некую социалистическую лакуну в общем строе капитализма. Это тот случай, где вспоминаются слова: «Все, что могу». А все, что смогло государство, так это исключить жилищные отношения из сферы свободного, т. е. рыночного ценообразования.

В итоге между старым жилищным фондом, выброшенным на целых 30 лет из экономических отношений, и жильцами, не способными полноценно вернуть коммунальное хозяйство в сферу потребления, был помещен посредник в виде управляющей компании, где на «входе» (рабочая сила, стоимость ресурсов и пр.) действует капитализм, а на «выходе» (оказание коммунальных услуг) требуется сохранить социалистические принципы построения экономических отношений, с централизованно устанавливаемыми или рекомендуемыми ценами и тарифами, прозрачной бухгалтерией, сведением на нет конструкции прибыли, диктатом механизмов дворовой демократии и пр., как будто и поныне действуют общественные фонды потребления и домовые комитеты.

Задача, возложенная на управляющие компании, надо сказать, выглядит прямо-таки непосильной. Ни дать ни взять арьергардный герой, замыкающий строй общества на его пути к капитализму.

Но если кто-то подумает, что работников управляющих компаний, призванных на своих плечах, желательно за символическую плату, вытащить жилищное хозяйство страны из завала, и впрямь приравняют к национальным героям, замещающим государство в этом ответственейшем секторе его деятельности, то он окажется сильно неправым. Не назовут домоуправов героями нашего времени. Не справляются они с работой на вверенном им участке народного хозяйства. Но зато лучшей фигуры для перекладывания ответственности за провалы УЖК не найти. На обладателя выдающихся заслуг они явно не тянут, а вот на место антигероя — вполне.

Этакая организация-плохиш, от которой страдает население, и особенно его незащищенные слои. И как это социологи с психологами еще не спохватились. Еще бы, появилась организация, которая гарантированно обеспечивает превращение обычных людей в работников, призванных беззастенчиво обирать незадачливых сограждан, занимаясь производством деструктивных социальных технологий. Причем ареалом ее распространения стала вся страна.

И в этой тотальности никто не хочет замечать: управляющая компания управляющей компании рознь. И не в том плане, что одни плохие, а другие, не дай бог, хорошие. А просто одни обслуживают социалистическую (редуцированную) собственность, а другие — настоящую капиталистическую. Одни призываются к своему служению населением многоэтажных домов и существуют на собираемую плату в рамках установленных цен и утвержденных на собраниях тарифов, другие нередко сами выступают инвесторами, обустраивая на свои средства коммунальную сферу коттеджных поселков и новых домов с приобретаемыми, а не приватизируемыми квартирами, и организуют свою работу на основе свободно заключаемых договоров на коммунальное обслуживание. Разница между ними решительная. Поэтому требуется столь же решительно размежевать нормативное регулирование деятельности разноплановых управляющих компаний, объединенных между собой лишь словесной оболочкой.

И если в одном случае (как правило, это сфера приватизированного жилья) применяется социально-вспомоществовательная юридическая направленность регуляторов жилищно-коммунальных отношений, где как раз и произошла девальвация договорной формы как таковой (хотя и там это неоправданно) и где уместна будет субсидиарная — со стороны государства конструкция финансирования ЖКХ, то в области обслуживания нового, назовем его капиталистического жилищного фонда, построенного за счет средств эквивалентных собственников, регулирование деятельности управляющих компаний должно строиться на основе гражданского законодательства без каких-либо изъятий и ограничений.

Эти два явления, представляющие собой, если угодно, исторически различающиеся типы жилищных отношений, когда, в одном случае, право собственности возникает на эквивалентной возмездной основе, а в другом случае — на основе приватизации, при всей их внешней схожести противопоставляются друг другу сущностным образом. Именно эти глубинные различия создают ту самую границу, которая делает неправомерной аналогию закона.

Управляющие компании, существующие в коммунальной сфере многоэтажек, возникают там по выбору самих жильцов, и к ним применяются по аналогии нормы жилищного права, предназначенные для многоквартирных домов. И именно оттуда данный статус, с уже включенной в него аналогией закона, распространился на все области ЖКХ по принципу: куда форма — туда и ее статус. Правосознание приравняло коттеджные поселки к многоквартирным домам — коттеджный поселок в этой реальности предстал этакой «плоской многоэтажкой», а в продолжение этой ущербной логики, управляющие компании, возникшие на базе приватизированной собственности, стали юридическим образцом для компаний, обслуживающих коммунальные потребности рыночных объектов — коттеджных поселков и новых многоквартирных домов. Два логических шага, совершенных с нарушением правила достаточности основания, и в результате аналогия закона уходит за грань существа регулируемых отношений, вторгаясь в абсолютно чуждую среду и разрушая ее.

Совершенно очевидно, что жилищное хозяйство панельного пяти- или девятиэтажного дома 60-х или 70-х годов постройки, мягко говоря, сильно отличается от коммунальных запросов жителей современного коттеджного поселка, и всякая аналогия между ними заканчивается на дальних подступах. Трактор, убирающий пять километров здешних улиц и подъездную дорогу к поселку, мало похож на техничку, моющую подъезд. И все остальные реалии тоже мало похожи. Городских коммунальных служб здесь нет, за комфорт на этих 33 гектарах отвечают только наши специалисты. А насколько важна в поселке расчистка дорог и проездов, ясно после каждого снегопада.

Разнообразие, непредвиденность и полная индивидуальность работ и оказываемых услуг (чего стоит устранение аварии на линии в результате падения дерева во время сильного ветра или восстановление канализационного колодца, раздавленного колесами тяжелой техники, и т. п.), постоянное изменение структуры деятельности управляющей компании применительно к различным стадиям строительства поселка, наличие объектов недвижимости — земельных участков и служебных зданий и сооружений, приобретенных управляющей компанией за счет своих источников, и наконец, самое важное — вложение на протяжении нескольких лет собственных средств в обустройство поселка в дополнение к платежам собственников, так как этих поступлений недостаточно в силу того, что не удается синхронизировать объем деятельности управляющей компании и число собственников, которые приобрели участки и вносят коммунальные платежи, делают неприменимыми привычные шаблоны многоэтажного жилищного уклада.

Устанавливать экономические показатели деятельности управляющих компаний и утверждать для них индивидуализированные расценки на общем собрании жильцов — все равно что решать проблему ценообразования в розничных магазинах на митингах покупателей с составлением протоколов цен. Чистой воды швондировщина.

Нужно дифференцированное правовое регулирование, ориентированное на создание особых правосубъектных форм — коттеджного поселка и управляющей компании, где будет восстановлена роль и значение гражданско-правового договора с его правами, обязанностями и санкциями, в том числе и оперативно-хозяйственными. Новые жилищные отношения получили настолько широкое распространение, что от них нельзя отмахнуться ссылкой на аналогию закона, причем закона, призванного сохранить старый экономический уклад.

Несколько слов о способах решения проблемы неплатежей. Установленная законодателем невозможность отключения жилища от коммунальных ресурсов для неисправных должников в качестве меры оперативно-хозяйственного реагирования за неуплату совершено оправданно объясняется защитой экономически неадаптированных слоев населения. И такое положение должно сохраняться вплоть до времени, пока стоимость рабочей силы не будет включать в себя соответствующую величину, предусматривающую современные стандарты потребления, в том числе потребление коммунальных услуг.

Но защита от оперативно-хозяйственных санкций, и это хочется особо подчеркнуть, вправе распространяться на вполне ограниченный круг субъектов: малоимущие, пенсионеры, многодетные, инвалиды и пр. И уж точно не нужно защищать с помощью этого запрета потребителя-капиталиста, живущего в благоустроенном коттедже, получающего все коммунальные ресурсы и отказывающегося выполнять условия заключенного коммунального договора. Верх находчивости: человеку, выигравшему от капитализма, воспользоваться порядком, установленным для тех, кто приобрел в новом способе производства только имущественные потери!

Управляющей компании предлагается в случае неисполнения перед ней обязательств обращаться в суд за взысканием задолженности. Но это дополнительные — и немалые — материальные затраты, и потеря времени, которое порой измеряется многими месяцами. Применение оперативных санкций неизмеримо повысило бы гражданский правопорядок в этой сфере и защитило не только управляющие компании, но и всех жильцов коттеджных поселков, вынужденных содержать своих «предприимчивых» соседей. Такой порядок стоит ввести в целях оправданной юридической экономии и ради нормального саморазвития нового сектора потребления.

Защищать в сфере УЖХ нужно всех, кто нуждается в защите, в том числе и управляющие компании. Но в случае с защитой элитных потребителей, которые используют социальную мимикрию для уклонения от выполнения договорных обязательств, требуется признать, что здравая идея оказания помощи неимущим слоям населения получила неоправданное расширительное применение. Важно срочно устранить пробелы в законодательстве в этой сфере — именно они причины появления разнообразных деструктивных ситуаций в современном жилищном хозяйстве. Право должно отслеживать развитие новой социальной практики, а не игнорировать ее.

(Оригинал статьи: «Бизнес-портал «Континент Сибирь»)